Zeller, Adam c. Casa Luis Costantini S.A.
2ª Instancia. — Ciudad de Buenos Aires, junio 22 de 2000.
¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor Escuti Pizarro dijo:
1. La sentencia de grado hace lugar a la demanda, con costas a las demandadas. En consecuencia, condena a “Casa Luis Costantini” Sociedad en Comandita que gira bajo la firma social de “Hijos de Luis Costantini” a escriturar en el plazo de cuarenta y cinco días a favor de Adam Zeller —hoy sus sucesores— los lotes N° 37 y N° 38, ubicados en el Delta del Paraná, sección 1ra. de Islas del partido de Tigre,
con frente al arroyo o río Antequera, provincia de Buenos Aires; asimismo, condena a “Casa Luis Costantini Sociedad Anónima” a escriturar a favor del nombrado Zeller —hoy sus sucesores—, en el plazo de cuarenta y cinco días, el lote de terreno N° 36, ubicado en el Delta del Paraná, sección 1ra. de Islas del partido de Tigre, con frente al arroyo o río Antequera, Provincia de Buenos Aires, bajo apercibimiento de otorgar el juzgado la pertinente escritura traslativa de dominio a nombre de aquéllos y a su costa. De resultar la obligación de cumplimiento imposible la misma se resolverá en el pago de daños e intereses que serán establecidos y liquidados en la etapa de ejecución de sentencia.
Apelan la parte actora ya la codemandada “Casa Luis Costantini S.A.”, expresando agravios a fs. 602/603 y a fs. 595/600,
respectivamente, que en ese orden se responden a fs. 609/610 y a fs, 605/608.
II. Agravios de la codemandada
Por razones de método examinaré primeramente los agravios de esta parte, para luego tratar los realizados por la accionante.
a) El primer agravio se refiere a la falta de consideración en la sentencia de la escritura pública de fs. 403/437.
De este instrumento surge que “Casa Luis Costantini” firma social “Hijos de Luis Costantini” vendió a favor de Edmundo Schonamsgruber, con fecha 7 de ferero de 1968, los lotes de terreno objeto de la pretensión actora. De su texto resulta que la sociedad en comandita “Casa Luis Costantini” firma social “Hijos de Luis Costantini”, fué disuelta por sus socios con efecto retroactivo al 1° de mayo de 1954 y se procedió a designar cinco liquidadores, de los cuales tres debían actuar en forma conjunta.
A fs. 595 vta/596 alude el apelante al carácter definitorio que, a su entender, tendría el referido instrumento al acreditar que la Sociedad Anónima que representa no era ni había sido nunca titular del dominio de los inmuebles objeto de este proceso. Sin embargo, la referida importancia no es tal, habida cuenta de que si bien se prueba el dominio de los bienes y su enajenación a un tercero, ello no va en detrimento de las promesas de venta en que se funda esta acción, pues una cosa son los términos en que se han celebrado los contratos de fs. 467, 473 y 475 y otra la posibilidad de que quien figura como vendedor sea el verdadero titular del dominio. En ello parecería que el recurrente pretende ensayar que la compraventa de cosa ajena no es válida, lo que no es correcto, habida cuenta de que en nuestro Derecho, en el que rige la tradición para la transferencia del dominio (arts. 577 y 3265, Cód. Civil), la invalidez de toda venta de cosa ajena es inadmisible, porque “normalmente y sin acudir a estipulaciones excepcionales, el “vendedor puede adquirir el dominio y transferirlo al comprador” luego del contrato “(Risolía), pues para cumplir la obligación de entregar la cosa al vendedor debe ser “dueño de ella recién en el momento del pago (art. 738)” (conf. Llambías-Alterini, “Código Civil Anotado”, t. III-A, p. 380, n° 1).
Por otra parte, es sabido que los socios son personas distintas a la sociedad, por lo que mal puede el apelante sostener que la parte vendedora son los hermanos Costantini, cuando las personas físicas que asumieron tal carácter lo hicieron como liquidadores de la sociedad, persona diferente a ellos.
b) El segundo agravio se relaciona con la defensa de prescripción rechazada por el sentenciante, sosteniéndose que el Zeller nunca tuvo la posesión de los lotes, la que se encuentra en cabeza de Schonamsgruber, por habérsela transmitido por la sociedad enajenante en la antes citada escritura pública.Al respecto cabe poner de resalto que la posesión es un hecho que produce efectos jurídicos (conf. Borda, “Derechos Reales”, t. 1, p. 38, n° 27; Llambías-Alterini, “Código Civil Anotado”, t. IV-A, p. 75, n° 3; Papaño-Kiper-Dillon-Cause, “Derechos Reales”, t. I, p. 57; Valdes-Orchansky, “Lecciones de Derechos Reales”, t. I, p. 43; Salvat-Novillo Corvalán, “Derechos Reales”, t. I, p. 31 y sigtes.), que se mantiene con la mera ocupación, por lo que la declaración de transmitir la posesión sin actos materiales que la acompañen, carece de efecto jurídico alguno. La posesión material de los inmuebles que el juez de grado ha tenido por probada con los testigos mencionados a fs. 580 vta., esto es, los de fs. 325, 336 y 336 vta., no ha sido desvirtuada por el quejoso.
A esto corresponde agregar que si bien es cierto que las obligaciones personales prescriben generalmente en el plazo ordinario de diez años establecido en el art. 4023 del Cód. Civil, cuando el comprador ha pagado la totalidad del precio y se encuentra en posesión pacífica de la cosa, ello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción, tal como lo dispone el art. 3898 del Cód. Civil, pues parece impropio y antijurídico que el obligado a escriturar se ampare en la prescripción decenal para oponerse a llevar a cabo un acto formal y complementario que en nada puede afectar la validez de la operación (conf. mi voto en la causa n° 34.323 del 9/2/88 y sus citas).
Por aplicación de tales principios, forzoso es concluir que la realidad probada en autos supera cualquier manifestación de transmitir o de tener la posesión, pues el hecho posesorio tiene consecuencias sustanciales, distintas y superiores a las meras manifestaciones realizadas en la escritura en cuestión.
c) En lo que hace al tercer agravio, de la lectura de la contestación de demanda que corre agregada a fs. 35/37, no resulta que se hayan hecho planteos respecto de la forma en que se habría operado la disolución de la sociedad en comandita, razón por la cual el tribunal no puede por vía de principio adentrarse en un análisis a requerimiento del apelante, a tenor de la prohibición impuesta en el art. 277 del Cód. Procesal, por lo que la queja no será considerada.
El apelante se agravia sosteniendo que no existe ningún tipo de conexión entre la sociedad “Hijos de Luis Costantini” y su representada. Al respecto los boletos de compraventa que lucen agregados a fs. 476 y 473, suscriptos por el Martillero V.P. Cacuri y que datan del 15 de mayo de 1950 y del 9 de mayo de 1950, en nombre de Hijos de Juan Costantini, con domicilio en Callao 21, negocian los lotes 37 y 38, mientras que —ya producida la disolución de la sociedad en comandita— a fs. 467 Mario Costantini, Presidente de la Sociedad Anónima Casa Luis Costantini en representación de la Sociedad Hijo de Luis Costantini como continuadora de los negocios de la misma y con domicilio en Callao 21, vende el lote de terreno identificado con el N° 36 al actor.
Más allá de esta importante ratificación de que la sociedad anónima era continuadora de la sociedad en comandita, existe otro hecho destacable que consiste en que el domicilio donde debía realizarse un acto importante en el desarrollo del negocio, como lo es el pago de las cuotas, es idéntico en ambos casos (ver al respecto lo pactado en las cláusulas 3ª de las libretas de fs. 452 y 453).
El instrumento glosado a fs. 166/192, es elocuente en la medida que del mismo resulta que S.A.C.S.A. (Sociedad Anónima Cultivadores de Semillas Sociedad Anónima), formalizó un convenio con la Casa Luis Costantini e Hijos de Luis Costantini, que según constancia de fs. 171 resultó aprobado y por el cual en su cláusula cuarta, se estipuló: “Queda convenido que todas las actividades realizadas por la actual Casa “Luis Costantini con posterioridad a su Balance de fecha 30 de abril de 1952, quedarán incorporadas a la Casa Luis Costantini Sociedad Anónima ex S.A.C.S.A.”, persona jurídica que, como se vio, actuó en representación y como continuadora de Hijos de Luis Costantini a estar a los términos del instrumento de fs. 467.
d) En el cuarto agravio el recurrente vuelve sobre aspecto relativos a la titularidad del dominio que ya fueron objeto de tratamiento al analizar el primer agravio, restando analizar la queja referida a las conclusiones de los peritos calígrafos vertidas en el informe de fs. 571/573, que pese a haber sido notificado al recurrente mediante la cédula de fs. 575, ninguna impugnación dedujo.
Al respecto, hay que rescatar de dicho peritaje las conclusiones que sean conducentes en orden a la autora de los instrumentos que generan obligaciones para las partes, con independencia de otros accesorios. Así, cabe tener por válida la conclusión de los expertos (ver fs. 573 vta.), en cuanto atribuyen a Mario J. B. Costantini las firmas insertas en los folios 4 de las libretas de fs. 453 y 453 y en la promesa de venta de fs. 467, correspondiendo los dos primeros instrumentos a los boletos agregados a fs. 473 y 475, suscriptos en su momento por el martillero Cacuri.
Ahora bien, la circunstancia que para liquidar la sociedad en comandita hayan sido designados tres liquidadores y que los instrumentos analizados hayan sido suscriptos por sólo uno de ellos, no obstan a su validez, habida cuenta de que en materia de representación societaria el representante obliga a la sociedad por todos los actos que no sean notoriamente ajenos al objeto social, aplicándose este régimen aún en infracción de la organización plural si se tratase entre otras obligaciones contraídas mediante contratos de adhesión, como en el caso (conf. art. 58, ley 19.550; Fargosi-Romanello, “Sociedades” en “Elementos de Derecho Comercial”, vol. 17-18, p. 52, N° 2; Verón, “Sociedades comerciales. Ley 19.550 Comentada, Anotada y Concordada”, t. 1, com. art. 58, p. 420 y sigtes., esp. p. 441 n° 12; Arecha-García Cueva, “Sociedades Comerciales. Análisis y comentario de la ley 19.550 y complementarias”, p. 101; Nissen, “Ley de sociedades comerciales”, t. 2, p. 40, n° 180.
e) Más allá de todas estas consideraciones, el quejoso sostiene a fs. 599, cap. V), que todos los agravios han sido vertidos por rigor procesal y vuelve a poner de resalto que es el instrumento de fs. 401/437 quien dará solución definitiva al litigio. Sin embargo, ya se ha visto que las vicisitudes sufridas por el dominio de los inmuebles prometidos en venta, en nada modifican la validez y las obligaciones que se han asumido en los distintos boletos de compraventa y el aspecto señalado por el recurrente hace al cumplimiento efectivo o no de la obligación asumida, lo que no es el momento de considerar.
III. Agravios de la parte actora
Se agravia esta parte porque la sentencia degrado no hace extensiva la condena a escriturar los lotes 37 y 38 a la Sociedad Anónima
Casa Luis Costantini.Ya se ha visto antes que Mario Costantini a fs. 467 como Presidente de la Sociedad Anónima y en tiempo posterior al otorgamiento de los instrumentos que lucen agregados a fs. 452 y 453, invocó la calidad de representante de la Sociedad Hijos de Luis Costantini, que resulta ser la sociedad vendedora en los boletos de fs. 473 y 475.
La autenticidad instrumental ha sido corroborada por la peritación caligráfica antes mencionada, teniendo el alcance que el propio firmante le otorgó en su texto, es decir, que actuó la sociedad anónima como continuadora de la sociedad en comandita y por lo tanto dejó obligada a aquélla en los términos de la confesión extrajudicial brindada a través de dicho documento, por lo que el agravio tendrá favorable acogida, debiéndose ampliar la condena a escriturar en la forma requerida por la apelante.
IV. Resumen
En definitiva, si mi voto es compartido, corresponderá rechazar el recurso interpuesto por la codemandada y admitir el que a su vez dedujo la actora, ampliándose la condena del decisorio de grado, debiendo “Casa Luis Costantini Sociedad Anónima” escriturar también los lotes N° 37 y N° 38 antes mencionados, en favor de los sucesores del actor, en el plazo y bajo los apercibimientos ya dispuestos. Con costas de alzada a la codemandada vencida (art. 68, Cód. Procesal).
Los doctores Luaces y Molteni votaron en el mismo sentido, por razones análogas a las expresadas en su voto por el vocal preopinante.
Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta precedente, se modifica la sentencia de fs. 579/584, ampliándose la condena a escriturar los lotes N° 37 y 38 ahí individualizados, en contra de “Casa Luis Costantini Sociedad Anónima” y en favor de la parte actora, debiendo otorgarse el instrumento en el plazo y con los apercibimientos que el mismo contiene. Las costas de alzada se imponen a la codemandada vencida. — Jorge Escuti Pizarro. — Ana M. Luaces. — Hugo Molteni.
